SOMMAIRE

1. La vente en viager : de quoi parle-t-on ?
2. Quels sont les deux types de viager ? 
3. Qui peut contester un viager ?
4. Puis-je vendre une maison en viager sans informer les héritiers (conjoint, enfants...) ? 
5. Peut-on vendre un bien en viager si les héritiers sont mineurs ?
6. Est-ce que le viager déshérite les enfants et le conjoint lors de la succession ?
7. Démarches juridiques : quelle est la condition impérative pour qu'une vente en viager soit valide ? 
8. Calcul d'une rente viagère : l'exemple de Mr Dupont, 70 ans. 
9. Vendre en viager : les avantages et les inconvénients pour le vendeur et l'acheteur  
   
   

La vente en viager : de quoi parle-t-on ?

Le viager est une opération qui consiste à vendre un bien immobilier à une tierce personne. En contrepartie, l’acheteur doit s’acquitter du versement d’une somme chaque mois : la rente viagère. Lors de la signature du contrat de vente, cette rente mensuelle s’accompagne bien souvent d’une somme d’argent, joliment surnommée le bouquet.

Quels sont les deux types de viager ? 

La loi donne la possibilité de choisir deux types de viager :

• Le viager occupé : malgré la vente du bien à l’acheteur, le vendeur d’un viager occupé conserve un droit d’usage et d’habitation sur son bien. Pour un senior, il s’agit d’une solution idéale pour rester dans son logement tout en arrondissant ses fins de mois.
  
  
• Le viager libre : comme son nom l’indique, le viager libre constitue une cession totale du bien. Le vendeur ne disposant d’aucun droit d’usage sur l'appartement ou la maison en viager, l'acheteur peut occuper les lieux dès la signature de l’acte authentique de vente.
  
  

Qui peut contester un viager ?

La question "peut-on vendre en viager sans l'accord de ses héritiers" est légitime !

Dans l'absolu, toute personne non soumise à une mesure de protection judiciaire (curatelle, tutelle) et pleinement propriétaire de son bien a le pouvoir de gérer son patrimoine à sa convenance. Ce principe étant valable pour le viager, personne ne peut contester une telle vente.

Cela étant dit, puisque le droit regorge d’exceptions, certains cas de figure rendent indispensable l'accord préalable des héritiers.

Le cas de propriétaires multiples d’un bien immobilier

En cas de présence de copropriétaires, peut-on vendre en viager sans l'accord de ses héritiers ?

Que votre projet soit de louer, de vendre ou de réaliser un viager ne change pas la donne : si vous n'êtes pas le seul propriétaire du bien, vous avez impérativement besoin de l'accord de tous les copropriétaires pour que l’acte de vente soit légal.

La propriété partagée d’un bien immobilier est courante en cas de décès de l’un des époux : lors de la succession, le conjoint survivant devient copropriétaire du bien, au même titre que les enfants du couple.

L’accord du conjoint non propriétaire

Peut-on vendre en viager sans l'accord préalable des héritiers si le conjoint n’est pas propriétaire du bien immobilier ? Dans ce cas, même s'il est juridiquement possible de se passer de l'accord de votre conjoint, deux situations doivent être distinguées :

• Si le bien immobilier constitue le logement principal de la famille, la loi, dans un souci de protection, oblige le propriétaire à récolter l’avis favorable du conjoint pour vendre en viager.
• Si le bien immobilier est une résidence secondaire, le propriétaire peut vendre en viager sans l’accord du conjoint.

En revanche, si vous n’êtes pas marié à votre partenaire (concubin), ce dernier ne dispose d’aucun droit sur le bien immobilier (sauf s’il est copropriétaire, bien entendu). Ainsi, vous êtes libre de vendre votre bien en viager sans son accord.

Deux cas où l'annulation de la transaction viagère est impossible  

Votre situation vous oblige à demander l'accord préalable de vos héritiers avant de réaliser une vente en viager (propriétaires multiples, logement principal de la famille) ? Votre viager est déjà signé et vous avez peur qu'un de vos héritiers ne réclame son annulation pour absence d'accord ? Voici deux cas dans lesquels la contestation de la vente en viager est réputée irrecevable. 

L’accord tacite : qui ne dit mot consent ? 

L’accord tacite revient à juger que les héritiers ont donné leur accord de manière implicite. Ainsi, lorsque les héritiers, pourtant informés de la vente en viager avant la signature, n'ont manifesté aucun désaccord vis-à-vis de cette opération juridique, le juge pourra estimer que l’accord a été recueilli de manière tacite.

La renonciation : une décision irrévocable incompatible avec l'annulation de la vente viagère 

Vos héritiers réservataires soutiennent votre décision de vendre en viager ? Dans ce cas, pour éviter d’éventuels conflits lors de la succession, les héritiers peuvent remplir une déclaration de renonciation, laquelle sera annexée à l’acte de vente en viager.

En agissant de la sorte, les héritiers ne disposeront d’aucun droit sur le bien en viager lors de la succession. Si la signature d’un tel document implique un consentement libre et éclairé (au risque de faire l’objet d’une annulation), les héritiers doivent anticiper au maximum les conséquences d’une renonciation et se laisser un temps de réflexion suffisant.

Puis-je vendre une maison en viager sans informer les héritiers (conjoint, enfants...) ? 

Lors d’une vente en viager, la loi n’impose pas au vendeur d’informer ses héritiers au préalable (dans le cas où l'accord ne doit pas être récolté). Toutefois, afin d’éviter tout conflit et de connaître la position de chacun sur la question, il reste conseillé de les tenir au courant avant de signer l'acte définitif.

Si la discussion peut être organisée dans un cadre privé et informel, elle peut également avoir lieu chez un notaire dans le but de faciliter les échanges entre chaque membre de la famille. 

Peut-on vendre un bien en viager si les héritiers sont mineurs ?

Il est tout à fait possible de vendre un bien en viager alors que vos enfants sont mineurs. À l'instar des héritiers adultes, il est crucial de veiller à ce que les droits des héritiers mineurs soient pris en compte, et notamment que leur réserve héréditaire soit garantie malgré la vente en viager.

Est-ce que le viager déshérite les enfants et le conjoint lors de la succession ?

Il s’agit du principal inconvénient de la vente en viager. Puisque le bien immobilier est cédé à l’acheteur, ce dernier bénéficie d’un droit de propriété, d’occupation et de jouissance du bien. En bref, le bien immobilier disparaît du patrimoine familial et ne sera pas intégré à la succession.

Toutefois, afin de sécuriser la situation du conjoint survivant, le contrat de vente en viager peut prévoir le versement d’une rente réversible. Ainsi, l’acquéreur du bien en viager s'engage à verser cette rente au conjoint survivant, et ce, jusqu'à son décès.

Cette protection légale explique l’engouement grandissant des personnes âgées pour la vente en viager. Lorsque l’un des époux décède, il est courant que l’époux survivant subisse une perte de revenus importante.

Dans le cas du viager, la rente est réversible à 100 %. Par exemple, si l’acheteur devait verser un loyer d’un montant de 800 € au premier bénéficiaire, le conjoint survivant pourra percevoir un montant identique suite au décès de son partenaire (sauf mention contraire prévue lors de la rédaction du contrat de vente initial).

Vente en viager à un membre de sa famille : attention à la requalification en donation déguisée 

Nous l’avons vu : vendre en viager fait disparaître le bien en question de la succession. Or, dans la majorité des cas, la motivation première de l’opération est de conserver une qualité de vie satisfaisante, plutôt que de chercher à déshériter ses enfants ou son conjoint.

Ainsi, afin de cumuler les bénéfices, il peut être tentant de réaliser une vente en viager à un membre de sa famille. Même si cette option n’est pas interdite par la loi, veillez tout de même à ne pas sous-estimer la valeur du bien.

Si le montant de la rente viagère est jugée dérisoire par rapport à la réalité, la vente peut être annulée, puisqu'elle est assimilée à une donation déguisée.

L’annulation peut également être prononcée s’il est avéré que le vendeur donne un coup de pouce financier à l’acheteur afin de payer la rente viagère.

Démarches juridiques : quelle est la condition impérative pour qu'une vente en viager soit valide ? 

Avant la signature de l’acte authentique, un compromis de vente est généralement signé entre le vendeur et l’acheteur d’une vente viagère. Toutes les modalités de la transaction viagère devront être mentionnées dans ce compromis, par exemple : 

• La clause d’indexation des rentes sur l'inflation : il s’agit d’une mention selon laquelle la prime viagère versée au vendeur est recalculée en fonction de la hausse annuelle des prix. En général, le montant de la rente est donc revalorisé chaque année.
• La clause de libération anticipée : cette clause offre la possibilité au vendeur de quitter son logement (départ en maison de retraite par obligation ou envie, déménagement à l’étranger…). Dans le but d’aider le vendeur à supporter les coûts liés à ce départ du domicile, la clause peut prévoir une augmentation de la rente viagère.
• La clause de réversion des rentes : il est question ici d'anticiper le versement d’une rente viagère au conjoint survivant après le décès de l’un des époux. Selon les cas, la réversion de la rente est partielle (l'époux survivant reçoit un pourcentage du montant précédemment versé à l’époux décédé) ou totale (l'époux survivant perçoit une somme identique au montant précédemment versé à l'époux décédé).

En règle générale, suite au compromis de vente, il faut attendre 3 mois avant de signer l’acte définitif de la vente en viager. Pour disposer d’une valeur juridique et d’un caractère officiel, l’acte de vente doit obligatoirement être authentifié par un notaire.  

Calcul d'une rente viagère : l'exemple de Mr Dupont, 70 ans. 

Dans le cas d’une vente en viager libre (le vendeur n’habite plus dans son logement), le calcul de la rente viagère est relativement simple.

Supposons que Monsieur Dupont possède une maison d’une valeur de 150 000 euros. Pour calculer le montant de la rente viagère, il suffit de récolter deux informations :

• L’âge de Mr Dupont : 70,3 ans
• L’espérance de vie moyenne des hommes (selon l'INSEE) : 79,3 ans

Selon les statistiques, il reste 9 années à vivre à Monsieur Dupont. Pour obtenir le montant de la rente viagère annuelle, il convient de diviser le prix du bien par l'espérance de vie projetée de Mr Dupont : 150 000 / 9 = 16 666,66 €.

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur devra donc s’acquitter d’une rente viagère de 16 666,66 € par an, soit 1 388,88 € par mois.

En cas de viager occupé, il est nécessaire de déduire à la valeur du bien les loyers théoriquement perçus par le propriétaire si une location classique avait été privilégiée.

Pour en revenir à notre exemple, il s’avère que les maisons disposant de caractéristiques similaires à la maison de Mr Dupont se louent en moyenne 500 € par mois. 

Il faut donc déduire 54 000 € (loyer mensuel x nombre de mois dans l’année x durée de vie projetée de Mr Dupont, soit 500 x 12 x 9) à la valeur totale du bien pour obtenir la valeur décotée du bien. La valeur décotée du bien de Mr Dupont est donc de 96 000 € (150 000 – 54 000). 

Imaginons que le vendeur et l’acheteur se soient entendus sur un bouquet d’un montant de 20 000 €. La rente viagère sera donc calculée sur la somme de 76 000 € (96 000 – 20 000), et non sur la valeur réelle du bien (150 000 €).

Vendre en viager : les avantages et les inconvénients pour le vendeur et l'acheteur  

À condition de fixer des modalités satisfaisantes pour chacune des parties, la vente viagère constitue un accord gagnant-gagnant pour l’acheteur et le vendeur.

Les avantages de la vente en viager pour le vendeur

Du côté du vendeur, plusieurs avantages sont associés à la transaction viagère.

Une augmentation du pouvoir d’achat

Sans surprise, l’argent est généralement la première motivation incitant les vendeurs à placer leur bien en viager. En plus de récolter le bouquet (somme d’argent versée lors de la signature du contrat), le vendeur arrondit ses fins de mois grâce à la rente viagère.

Grâce à cette hausse du pouvoir d'achat, le vendeur est plus à l'aise pour subvenir à ses besoins, à plus forte raison si ce dernier perçoit un faible salaire ou une pension de retraite modeste. 

Une réponse au manque de ressources financières des héritiers

Ce coup de pouce financier est également susceptible de profiter aux héritiers du vendeur. En effet, lorsqu’une personne n’est plus capable de subvenir à ses besoins de manière autonome, les descendants sont soumis à une obligation alimentaire. 

Or, il est possible que les enfants et petits-enfants disposent de ressources financières insuffisantes pour aider leur ainé en difficulté. Placer son bien immobilier en viager est donc une solution pertinente pour soulager financièrement le vendeur et l'ensemble des héritiers.

Un outil juridique au service du maintien à domicile des personnes âgées

Dans le cas d’un viager occupé, la vente n’a aucun impact sur la vie quotidienne du vendeur, ce dernier continuant de jouir d’un droit d’occupation sur son logement. La vente viagère favorise donc le maintien à domicile des personnes âgées.

En plus de rester dans son logement, le vendeur bénéficie d'un gain de pouvoir d'achat grâce à la rente viagère. Puisque le vieillissement s'accompagne généralement d'une perte de mobilité, le vendeur est progressivement amené à engager des coûts supplémentaires : aide à domicile, matériel médical, aménagement du logement…

Une solution à étudier en cas d’absence d’héritiers

Réaliser une vente en viager est une stratégie pertinente pour les personnes qui ne disposent pas d’héritiers. En effet, en l’absence d’héritiers jusqu’au 6^e degré, la succession est réputée en déshérence. Par conséquent, l’épargne et les biens du défunt reviennent automatiquement à l’État.

Grâce à la rente viagère, le vendeur exclut le bien de sa succession et s’assure que son logement sera occupé après son décès.

Une pression fiscale amoindrie 

Du point de vue du paiement des impôts locaux, le vendeur en viager est considéré comme un locataire, même s’il s’agit de son bien à l'origine. Ainsi, le vendeur ne doit plus s’acquitter du paiement de la taxe foncière. En revanche, puisqu'il est assimilé à un locataire, le vendeur en viager est redevable de la taxe d’habitation et de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).

Aussi, la rente viagère perçue par le vendeur étant considérée comme un revenu, cette somme d’argent n’échappe pas à l’impôt sur le revenu. Cela étant dit, deux abattements fiscaux significatifs sont prévus par la loi :

• Abattement fiscal de 60 % si le vendeur était âgé de 60 à 69 ans au moment de la vente viagère 
• Abattement fiscal de 70 % si le vendeur était âgé de plus de 70 ans au moment de la vente en viager 

Les avantages de la vente viagère pour l’acquéreur

L’utilisation croissante de ce système de vente en viager s’explique également par les nombreux avantages accordés à l’acquéreur.

Un investissement financier avantageux

Contrairement à un achat classique, l’acheteur d’un bien en viager occupé n’a pas le droit de s’y installer. Naturellement, le droit d’occupation n'est pas offert gratuitement au vendeur. En contrepartie, l’acheteur acquiert le bien à un montant inférieur au prix du marché : il s'agit de déduire la décote d'occupation à la valeur réelle du bien. 

L’intérêt financier n’est d’ailleurs pas négligeable : en fonction de l’âge et du sexe du vendeur (l’espérance de vie moyenne étant plus faible chez les hommes que chez les femmes), le prix d'achat peut être réduit de 25 à 50 %.

Des règles fiscales sources d’économies

Puisque le bien est acheté à un prix inférieur à sa valeur réelle, les droits d’enregistrement du bien (ou droits de mutation) sont calculés sur la base du montant fixé par les deux parties.

Dès lors, comparativement à une vente classique, l’acheteur réalise des économies intéressantes. D’autant que, dans certains départements, ces frais d’enregistrement peuvent atteindre 4,50 % du prix d’acquisition du bien. 

La tranquillité d’esprit

À l’image d’une location classique, la vente en viager occupé permet à l’acheteur de se détacher de certaines responsabilités, comme le paiement des charges courantes et des frais d’entretien liés au logement. En effet, tant que le logement est occupé par le vendeur, ce dernier est dans l'obligation de prendre en charge ces différents frais. 

Vente viagère : quels sont les inconvénients côté vendeur et acheteur ? 

Afin d’assurer l’équilibre entre les deux parties, la vente en viager dispose inévitablement de certains inconvénients.

Les limites de la vente en viager pour le vendeur

Du côté du vendeur, la vente en viager souffre de deux limites principales. 

Une décision à murir vis-à-vis des héritiers

Il faut absolument garder à l’esprit qu’un bien faisant l’objet d’une vente viagère disparaît de l’actif successoral. En effet, lors de la signature de la vente en viager, la propriété du bien est transmise à l’acquéreur, si bien que les héritiers ne disposent plus de droit au moment de la succession.

Cette conséquence n'étant pas anodine, il est crucial de peser le pour et le contre avant de s'orienter vers la vente en viager. 

Une décision irrévocable

La vente d’un bien en viager se matérialise par un contrat de vente qui confère des droits et des devoirs au vendeur et à l’acquéreur. Ainsi, une fois le délai de rétraction épuisé, la vente est définitive, si bien que le vendeur n’a pas le droit de vendre son bien à une autre personne, qu’il s’agisse d’une vente classique ou d’une transaction viagère.

Quels sont les inconvénients du viager pour l’acheteur ?

Baser un contrat sur la date de décès du vendeur implique naturellement de prendre quelques risques. Aussi, à l'image d'une acquisition classique, faire entrer un bien immobilier dans son patrimoine génère certains coûts dont l'acheteur doit avoir conscience. 

L’aléa de l’âge du décès du vendeur 

L’essence même de la vente en viager occupé repose sur l’espérance de vie du vendeur. Tant que le vendeur est vivant, l’acquéreur ne dispose d'aucun droit d'occupation et doit continuer à verser une rente viagère au vendeur.

En règle générale, l’acheteur achète le bien à un prix plus faible que sa valeur réelle. Pour autant, la situation est totalement différente lorsque le vendeur reste en vie pendant de nombreuses années. Dans ce cas, il est possible que l’acheteur paie au vendeur un montant plus élevé que la valeur réelle du bien.

À l'inverse, dans le but d'éviter les abus et de protéger le vendeur, un contrat de vente en viager sera annulé dans ces deux situations distinctes :

• Le vendeur décède 20 jours après la signature de la vente viagère
• Le vendeur décède d’une maladie et il est prouvé que l’acquéreur en avait connaissance avant de signer le contrat

Les charges qui incombent à l'acheteur 

Si la taxe d’habitation et les frais d’entretien courant sont payés par le vendeur, l’acquéreur doit tout de même mettre la main à la poche pour prendre en charge plusieurs postes de dépenses :

• Les frais de notaire
• Les frais liés à la réalisation de travaux d'envergure dans le logement (par opposition aux frais d'entretien courant qui incombent au vendeur) 
• La taxe foncière

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