La vente en viager : de quoi parle-t-on ? 

Le viager est une opération qui consiste à vendre un bien immobilier à une tierce personne. En contrepartie, l’acheteur doit s’acquitter du versement d’une somme chaque mois : la rente viagère. Lors de la signature du contrat de vente, cette rente mensuelle s’accompagne bien souvent d’une somme d’argent, joliment surnommée le bouquet.

La loi donne la possibilité de choisir deux types de viager : 

• Le viager occupé : malgré la vente du bien à l’acheteur, le vendeur d’un viager occupé conserve un droit d’usage et d’habitation sur son bien. Pour un senior, il s’agit d’une solution idéale pour rester dans son logement tout en arrondissant ses fins de mois. 
  
  
• Le viager libre : comme son nom l’indique, le viager libre constitue une cession totale du bien. Le vendeur ne disposant d’aucun droit d’usage sur l'appartement ou la maison en viager, l'acheteur peut occuper les lieux dès la signature de l’acte authentique de vente. 
  
  

Qui peut contester un viager ?

La question "peut-on vendre en viager sans l'accord de ses héritiers" est légitime !

Dans l'absolu, toute personne non soumise à une mesure de protection judiciaire (curatelle, tutelle) et pleinement propriétaire de son bien a le pouvoir de gérer son patrimoine à sa convenance. Ce principe étant valable pour le viager, personne ne peut contester une telle vente.  

Cela étant dit, puisque le droit regorge d’exceptions, certains cas de figure rendent indispensable l'accord des héritiers.

Le cas de propriétaires multiples d’un bien immobilier 

En cas de présence de copropriétaires, peut-on vendre en viager sans l'accord de ses héritiers ?

Que votre projet soit de louer, de vendre ou de réaliser un viager ne change pas la donne : si vous n'êtes pas le seul propriétaire du bien, vous devez impérativement obtenir l’accord des copropriétaires pour que l’acte de vente soit légal. 

La propriété partagée d’un bien immobilier est courante en cas de décès de l’un des deux époux : lors de la succession, l’époux survivant devient copropriétaire du bien, au même titre que les enfants du couple.
 

L’accord du conjoint non propriétaire 

Peut-on vendre en viager sans l'accord des héritiers lorsque votre conjoint n’est pas propriétaire du bien immobilier ? Dans ce cas, même s'il est juridiquement possible de se passer de l'accord de votre conjoint, deux situations, consacrées dans le code civil, doivent être distinguées :

• Si le bien immobilier constitue le logement principal de la famille, la loi, dans un souci de protection, oblige le propriétaire à récolter l’avis favorable du conjoint pour vendre en viager.
• Si le bien immobilier est une résidence secondaire, le propriétaire peut vendre en viager sans l’accord du conjoint.

En revanche, si vous n’êtes pas marié à votre partenaire (concubin), ce dernier ne dispose d’aucun droit sur le bien immobilier (sauf s’il est copropriétaire, bien entendu). Ainsi, vous êtes libre de vendre votre bien en viager sans son accord. 

Est-ce que le viager déshérite les enfants et le conjoint ?

Il s’agit du principal inconvénient de la vente en viager. Puisque le bien immobilier est cédé à l’acheteur, ce dernier bénéficie d’un droit de propriété, d’occupation et de jouissance du bien. En bref, le bien immobilier disparaît du patrimoine familial et ne sera pas intégré à la succession. 

Toutefois, afin de sécuriser la situation du conjoint survivant, le contrat de vente en viager peut prévoir le versement d’une rente réversible. Ainsi, l’acquéreur du bien en viager s'engage à verser cette rente au conjoint survivant, et ce, jusqu'à son décès.

Cette protection légale explique l’engouement grandissant des personnes âgées pour la vente en viager. Lorsque l’un des époux décède, il est courant que l’époux survivant subisse une perte de revenus importante.

Dans le cas du viager, la rente est réversible à 100 %. Par exemple, si l’acheteur devait verser un loyer d’un montant de 800 € au premier bénéficiaire, le conjoint survivant pourra percevoir un montant identique suite au décès de son partenaire (sauf mention contraire prévue lors du contrat de vente initial). 

Quels sont les pièges du viager ?

Vendre son bien en viager constitue une solution immobilière judicieuse, autant du point de vue de l’acheteur que du vendeur. Cependant, pour éviter les déconvenues, il convient de respecter certaines bonnes pratiques.

Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ? 

Nous l’avons vu : vendre en viager fait disparaître le bien en question de la succession. Or, dans la majorité des cas, la motivation première de l’opération est de conserver une qualité de vie satisfaisante, plutôt que de chercher à déshériter ses enfants ou son conjoint.

Ainsi, afin de cumuler les bénéfices, il peut être tentant de réaliser une vente en viager à un membre de sa famille. Même si cette option n’est pas interdite par la loi, veillez tout de même à ne pas sous-estimer la valeur du bien. 

Si le montant de la rente viagère est jugée dérisoire par rapport à la réalité, la vente peut être annulée, puisqu'elle est assimilée à une donation déguisée.

L’annulation peut également être prononcée s’il est avéré que le vendeur donne un coup de pouce financier à l’acheteur afin de payer la rente viagère mensuelle.

Quel est le timing idéal d'une vente en viager ? 

Réaliser une vente en viager est avantageux d’un point de vue fiscal. Contrairement aux revenus fonciers traditionnels, seule une partie de la rente viagère est soumise à l’impôt. Le taux d’imposition est d’ailleurs d’autant plus faible que le vendeur est âgé au moment de la signature du contrat de vente, comme le démontre le tableau ci-dessous :  

Ce tableau prouve que le timing de la vente en viager revêt une importance cruciale. Par exemple, si vous avez 68 ou 69 ans et que vous envisagez de vendre votre bien en viager, il peut être opportun d’attendre votre 70ᵉ anniversaire pour bénéficier d’une imposition plus avantageuse (30 % au lieu de 40 %).